Por fin se aprueba el texto definitivo regulador de la nueva reforma de la ley hipotecaria y entrará en vigor en marzo de este año.
Han sido muchas las razones para la adopción de una nueva Ley Hipotecaria, entre las que encontramos las siguientes:
-Otorgar una mayor protección a los consumidores.
-Incrementar la transparencia en este tipo de contratos.
-Frenar y prevenir las demandas que se vienen interponiendo desde hace años contra las entidades bancarias en relación con el asunto que nos ocupa.
-Aportar seguridad jurídica al sector financiero nacional y europeo.
Con estas medidas España cumplirá los estándares europeos en materia hipotecaria, alineando nuestra normativa interna con los principios comunitarios.
Los cambios más esenciales en la regulación de la reforma de la ley hipotecaria son los siguientes:
-El primer cambio responde de forma directa al principal objetivo de la nueva ley: una mayor protección al consumidor. Esta protección se conseguirá de una forma directa a través de las siguientes medidas:
-Más información para el futuro hipotecado: el banco entregará las condiciones personalizadas del contrato en una ficha normalizada a nivel europeo.
-Visita al notario: los titulares de la futura hipoteca y sus avalistas tendrán que visitar la notaría al menos un día antes de la firma del contrato para recibir asesoramiento gratuito. Además, deberán responder a un test, sin poder el notario autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.
-Los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas.
Las cláusulas que incumplan la nueva normativa serán nulas de pleno derecho, sin estar sujeta la denuncia de su abusividad a ningún plazo de prescripción.
También destacamos un nuevo reparto de los gastos, asumiendo el banco el pago de la mayoría de los gastos, entre los que encontramos el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
De otro lado, será más barato pasarse del tipo variable al tipo fijo, y esto podrá realizarse mediante una novación o mediante una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Existe además una comisión máxima que se podrá cobrar en este caso, y será del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo. Además, en las hipotecas a tipo variable se prohíbe expresamente establecer un tipo mínimo.
Siguiendo la línea de protección al consumidor, el banco no podrá iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:
-Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
-Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Se ponen también límites a los productos vinculados, sin que el banco pueda obligar al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas. Sin embargo, sí permite las combinadas, es decir, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.
Se creará un nuevo organismo para quejas y reclamaciones, encargado de la resolución de litigios en el ámbito financiero.
La mayoría del articulado de la reforma de la ley hipotecaria no tiene carácter retroactivo, siendo aplicable a las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor, sin embargo, hay dos artículos que sí cuentan con la nota de la retroactividad: el que abarata el paso del tipo variable al tipo fijo y el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado.