El pasado 16 de junio de 2019 se aprobó la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, con la finalidad de transponer parcialmente la Directiva 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014.
Se caracteriza por incorporar las siguientes novedades:
- Normas de protección a favor del prestatario, para un justo equilibrio entre las partes.
- Reparto de los gastos de hipoteca
- Los notarios deben realizar un papel mas activo
- Prohibición expresa de las cláusulas suelo
1. Normas de protección a favor del prestatario
Para obtener la concesión de un préstamo hipotecario, será necesario que la información en todo momento sea clara y comprensible. Para ello los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados, facilitarán toda la información necesaria en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico.
El banco le tiene que entregar al prestatario, las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Aquí deberá figurar la información necesaria para que el prestatario pueda comparar los préstamos disponibles en el mercado, evaluar sus implicaciones y así tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo.
Paralelamente, el prestamista debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
Al tener el prestatario a su disposición la información necesaria para comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar, se puede considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.
2. Reparto de los gastos de hipoteca
Conforme lo establece el artículo 14.1 e) de la Ley 5/2019, de 14 de marzo:
a) Corresponden al prestamista (Banco):
– Los gastos de gestoría.
– Los aranceles notariales de la escritura del préstamo y las copias si las solicita.
– Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad.
– El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
b) Corresponden al prestatario (Cliente):
– Los gastos de tasación.
– Los gastos de las copias de la escritura del préstamo cuando las solicite.
Por otro lado, el artículo 14.4 pone fin a la posibilidad de que las entidades prestamistas obliguen al prestatario a abonar las diversas comisiones por constituir el crédito y establece que la comisión de apertura se devengará una sola vez y deberá incluir la totalidad de los gastos: de estudio, tramitación, concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista.
3. Papel activo del notario
Sin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario de crédito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario, el prestatario tendrá que comparecer ante un notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente asesoramiento gratuito.
La documentación relativa a la información precontractual, deberá ser remitida al notario por medios telemáticos, para que éste, de forma imparcial, aclare todas las dudas que tuviese el prestatario respecto al contrato, y verifique que dicha información cumple con todos los requisitos exigidos.
Una vez prestado el asesoramiento, el prestatario, en presencia del Notario, debe responder a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. Luego, todo ello se hará constar en acta notarial, la cual no generará coste arancelario alguno.
Vale aclarar que dicha actuación notarial en ningún caso eximirá al prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones sobre los efectos y cargas derivadas del préstamo.
Redactada el acta, el notario remitirá al prestamista, intermediario o representante el resultado positivo o negativo:
– Si el resultado es positivo: se concertará entre el prestamista, el prestatario y el notario la fecha y hora para el otorgamiento de la escritura de préstamo.
– Si el resultado es negativo: el notario comunicará de forma extractada sus circunstancias; reiterará al prestamista, intermediario o representante su derecho a obtener copia simple electrónica del acta y no podrá autorizar la escritura pública de préstamo.
4. Prohibición expresa de las cláusulas suelo
Quedan prohibidas en el artículo 21.3: “En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”.
Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
No solo quedan prohibidas las cláusulas suelo, sino que todas las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.